為抑制香港樓市，香港政府祭出一連串打房動作。

【MyGoNews 林承志/臺北報導】香港政府於2010年11月19日宣佈一系列措施，以抑制過分的樓宇炒賣活動，並提升本地銀行按揭貸款的風險管理。建議的新措施包括於現(xiàn)時物業(yè)交易印花稅之上再引入額外印花稅（SSD）、禁止延遲繳付印花稅，以及向本地銀行發(fā)出新指引，要求進一步降低按揭成數(shù)。

港府表示，引入額外印花稅是為了抑制本港住宅樓市過分的炒賣活動。由2010年11月20日起買入的住宅物業(yè)，如果於6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，除了現(xiàn)時須繳的物業(yè)交易印花稅（最高可達交易價的4.25%）外，另須繳付15%的額外印花稅。假如有關物業(yè)於買入6~12個月期間轉(zhuǎn)讓，額外印花稅率則下調(diào)至10%，物業(yè)於買入12~14個月轉(zhuǎn)讓，額外印花稅率則降至5%。此外，無論任何價格的住宅物業(yè)交易，均不再容許延遲繳付物業(yè)交易印花稅，包括額外印花稅。

香港金融管理局同時也向銀行發(fā)出一系列有關住宅物業(yè)按揭成數(shù)的新指引。住宅物業(yè)如交易價格為港幣1,200萬或以上，按揭成數(shù)上限將由6成降至5成；住宅物業(yè)交易價格為港幣800萬至1,200萬，按揭成數(shù)上限由7成降至6成，而最高貸款額則定為港幣600萬；至於住宅物業(yè)交易價格為港幣800萬或以下者，按揭成數(shù)上限維持7成，但最高貸款額則為港幣480萬。所有非自住的住宅物業(yè)及工商物業(yè)，不論交易價格，按揭成數(shù)上限一律下調(diào)至50%。

對於香港政府所宣部的打房措施，高力國際預期於未來3個月，即由2010年12月至2011年2月期間，市場的物業(yè)售價及成交量均會出現(xiàn)短暫的整固。置業(yè)自住人士會靜觀其變，等候住宅價格進一步回落。較早時放盤的業(yè)主預料會將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租。成交量方面，住宅物業(yè)的成交宗數(shù)預料於未來3個月內(nèi)，由現(xiàn)時每月約11,000宗下2~3成。至於，平均售價於未來3個月內(nèi)會有5%~10%的整固。

由於預期有更多物業(yè)封盤而轉(zhuǎn)為出租，住宅租務市場亦會出現(xiàn)類近的下調(diào)幅度（即5%）。預料市場增加的租盤是來自準備延長物業(yè)持有期的投資者，與其把物業(yè)空置作短線轉(zhuǎn)讓，他們可能考慮於未來2年將物業(yè)出租，以避免繳付額外印花稅。

 

由於未來3個月市場將出現(xiàn)整固，高力國際綜合建議不同市場參與者分別採取不同方法因應。在一手物業(yè)市場，短線買家選擇以分期付款方式購買住宅樓花，將需要重新檢討他們的策略，並準備額外的流動資金，於樓宇建成後繼續(xù)供款。個別過度借貸的投資者若未能在指定期間內(nèi)完成交易，將被沒收樓宇買賣的按金。在二手市場，賣方可能要降低叫價，從而減少借貸及手持物業(yè)的數(shù)量。

此外，由於預期大部份物業(yè)用家將持觀望態(tài)度，直至銀行於2011年間再度提供較高的按揭成數(shù)。隨著政府最新推出的遏抑炒賣措施，部分買家將需要支付額外的樓宇買賣按金，並與放盤的業(yè)主重新商議一個較低的樓宇價格。長線投資者部分，資金充裕的長線投資者將受到最少的影響，預期住宅租金將出現(xiàn)短暫的整固，對其租金收入水平構成輕微的影響。

至於，機構性基金部分，房地產(chǎn)基金將受到遏制，因住宅物業(yè)與商用物業(yè)雙雙被削減按揭成數(shù)，在這困難的條件下，該等基金將難於籌集足夠的借貸。雖然市場可提供夾層融資，但所訂出的借貸成本通常遠高於甚至超出該等基金的基準。高力國際預測大部份銀行將依從香港金融管理局最近推出的指引。此外，顧及風險管理的因素，大部份銀行為客戶提供新按揭貸款時，將推行嚴格覆核程序，特別是已接近批出全年按揭額度的銀行。

高力國際認為，隨著最近修訂的按揭成數(shù)以及推出的額外印花稅，預期短線物業(yè)投資者將撤出房地產(chǎn)市場，本地物業(yè)市場將可繼續(xù)正常運作，回應真正用家的需求。不過，本地住宅物業(yè)市場仍需面對多項重大挑戰(zhàn)，包括資金流，以及由通脹上升和借貸成本持續(xù)偏低引致的負利率。雖然市場快將出現(xiàn)短暫的整固，但如果美元持續(xù)弱勢，通脹繼續(xù)攀升，而利率持續(xù)低企，物業(yè)售價將有機會於2011年第一季尾顯著反彈。